Частный детский сад на нашей детской площадке: что должна сделать управляющая компания — ЖК «Русская Европа»

В закрытом дворе нашего дома — первой очереди «Адрес счастья» ЖК «Русская Европа» в Калининграде, на ул. Молодой Гвардии, 34 — почти каждый день гуляет организованная группа частного детского сада. Один сотрудник открывает калитку чипом и заводит внутрь около двадцати малышей, после чего небольшая детская площадка оказывается занята почти целиком. Родителям-жителям с их детьми в это время фактически негде играть. А управляющая компания в ответ на обращения разводит руками.

Проблема не в детях, а в масштабе

Мы не против детей на площадке и не против детского сада как такового. Один ребёнок с воспитателем или гостем — обычное пользование двором. Другое дело — организованная группа примерно из двадцати воспитанников, которая регулярно занимает всё игровое оборудование. По нашим наблюдениям, в это время детям собственников остаётся только ждать или уходить на другую площадку. Вопрос в регулярности и масштабе, а не в том, что во дворе вообще есть дети.

К этому посту мы приложили фотографию. Лица детей на ней намеренно размыты — узнать никого нельзя, но масштаб происходящего виден.

Площадка — общее имущество, и пользоваться им нужно на равных

Двор и детская площадка — это общее имущество всех собственников дома (ст. 36 Жилищного кодекса). Собственник нежилого помещения, где расположен детский сад, — такой же совладелец и вправе пользоваться двором. Но это право не безгранично: по закону (ст. 247 Гражданского кодекса) общим имуществом пользуются соразмерно доле и не лишая остальных такой же возможности, а злоупотреблять своим правом в ущерб другим нельзя (ст. 10 Гражданского кодекса).

И собственник не может передать арендатору больше прав, чем есть у него самого. Право пользоваться двором наравне со всеми — не то же самое, что право занимать площадку целой группой в интересах коммерческой деятельности. Двор у нас закрытый, с контролируемым доступом, — а значит у него есть хозяева, собственники дома, и пользование должно быть равным для всех.

Вопрос не только в равном пользовании

Есть и другая сторона. Для детских садов действуют отдельные санитарные правила и требования безопасности: у дошкольной организации должна быть собственная огороженная территория для прогулок — с площадками, оборудованием и покрытием, рассчитанными на детей и проверяемыми под нормы детского сада. Общий дворовый участок под эти требования не создавался и таким контролем не охвачен.

Отсюда вопросы, ответить на которые вправе компетентные органы, а не жители:

• соответствует ли прогулка организованной группы на общедомовой площадке санитарным правилам для детских садов;
• обеспечивается ли на чужой, не закреплённой за садом территории надлежащая безопасность детей;
• предусмотрена ли такая площадка документами детского сада, в том числе условиями лицензии, если она есть.

Мы не утверждаем, что нарушения есть. Мы говорим, что эти вопросы требуют проверки — и что использование общей площадки создаёт их не только для нас, но и для самого детского сада.

Что отвечает управляющая компания

На обращения жителей управляющая компания отвечает примерно так:

Без решения общего собрания собственников мы не можем ограничить коммерческое помещение в использовании общего имущества.

Отчасти это верно: сама, своим решением, запретить собственнику пользоваться двором управляющая компания не может. Но это не повод не делать вообще ничего. Мы не просим «закрыть детский сад» или лишить собственника его прав — мы просим управляющую компанию сделать то, что в её силах уже сейчас.

Что управляющая компания обязана сделать

• выйти во двор именно во время прогулки группы, а не осматривать пустую площадку вечером;
• зафиксировать: сколько детей, как долго, какое оборудование занято, остаётся ли место детям жителей;
• составить по итогам акт;
• дать жителям мотивированный письменный ответ по существу — это её прямая обязанность;
• предложить собственнику помещения и детскому саду проводить организованные прогулки на территории самого детского сада, а не на общедомовой площадке.

Чего управляющая компания пока не делает

Вместо этого она ограничивается общей фразой про отсутствие решения собрания. При этом:

• не выходит посмотреть на ситуацию во время прогулки;
• не фиксирует численность группы и занятость площадки;
• не составляет акт;
• не даёт ответа по существу обращения.

Пока это не сделано, ссылка на отсутствие решения собрания выглядит не как правовая позиция, а как способ не заниматься проблемой.

Позиция собственников уже собрана

Мы не ограничиваемся обращениями в управляющую компанию. Жители-собственники подписали коллективное обращение о несогласии с тем, что наши детские площадки используются для прогулок организованных групп детского сада. Сейчас мы передаём это обращение руководству детского сада — чтобы позиция собственников была услышана напрямую и у сада была возможность на неё ответить.

Что мы предлагаем

Достаточно, чтобы управляющая компания честно зафиксировала происходящее во время прогулки и приняла меры в пределах своих полномочий, — тогда общая площадка снова будет одинаково доступна всем детям дома в любое время.

Если у собственника помещения, детского сада или управляющей компании есть своя позиция — мы готовы её выслушать и опубликовать здесь же, без правок. Возможно, есть детали, которых мы не знаем.

Другие разборы про наш дом и права собственников — в разделе ЖКХ и закон.

Это личная позиция жителей, основанная на наших наблюдениях, а не юридическое заключение и не обвинение.

Войдите, чтобы читать комментарии и участвовать.