Земля под домом и двор: чьи они и как это проверить

По части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок под многоквартирным домом вместе с элементами благоустройства и озеленения — общее имущество собственников помещений. Ключевая деталь: в общую долевую собственность участок переходит бесплатно, но только с момента, когда он сформирован (проведено межевание) и поставлен на государственный кадастровый учёт — так устроена статья 16 закона № 189-ФЗ о введении Жилищного кодекса в действие. Если участок не сформирован, он остаётся в муниципальной или государственной собственности; жильцы им фактически владеют и пользуются и несут расходы на содержание, но полноценных прав собственника у них нет. Формированием занимаются органы власти, а Конституционный суд отдельно указывал, что требовать образования участка собственники могут не поодиночке, а на основании решения общего собрания.

Проверить статус можно самому и бесплатно: публичная кадастровая карта Национальной системы пространственных данных (nspd.gov.ru) покажет, есть ли под домом отдельный участок, его границы и площадь; те же сведения даёт выписка из ЕГРН. Полезно знать не только «наш или нет», но и где именно проходит граница: за ней начинается уже городская земля, и отвечает за неё муниципалитет, а не управляющая компания.

Что это даёт на практике. Всё, что касается пределов использования участка — шлагбаум, разметка парковки, установка площадки, передача части двора в аренду под киоск или рекламу, — решается только общим собранием, причём квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от всех собственников (статьи 44 и 46 Жилищного кодекса). Значит, деньги от аренды двора — общие деньги дома, а любые планы что-то на нём построить без собрания незаконны. Если окажется, что участок под домом не сформирован, это стоит вынести на собрание отдельным вопросом — иначе двор юридически остаётся чужим.